Κτηματολογικός Έλεγχος & Διόρθωση Ακινήτου
Σε όλη την Ελλάδα, από διπλωματούχους μηχανικούς. Μάθετε τι λέει πραγματικά το Κτηματολόγιο για το ακίνητό σας — και τι χρειάζεται για να διορθωθεί.
- Γραπτή αναφορά κατάστασης
- Σταθερό κόστος διόρθωσης
- Χωρίς φυσική παρουσία
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει πλέον καλύψει σχεδόν όλη τη χώρα και έχει αποδώσει ΚΑΕΚ στο μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι για το δικό σας ακίνητο υπάρχει ήδη μια επίσημη καταγραφή στο κράτος: εμβαδόν, όρια, δικαιώματα, ιδιοκτήτης.
Το πρόβλημα είναι ότι αυτή η καταγραφή δεν είναι πάντα σωστή. Λάθος τετραγωνικά, όρια που δεν συμπίπτουν με το τοπογραφικό σας, ακίνητο καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», κληρονομιά που δεν δηλώθηκε ποτέ, επικάλυψη με το γειτονικό οικόπεδο. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες το ανακαλύπτουν τη λάθος στιγμή: στο γραφείο του συμβολαιογράφου, όταν η μεταβίβαση έχει ήδη προγραμματιστεί.
Ξεκινάμε από τη διάγνωση, όχι από τα χαρτιά
Οι περισσότεροι θα σας ζητήσουν πρώτα να μαζέψετε δικαιολογητικά και μετά θα σας πουν τι φταίει. Εμείς κάνουμε το αντίθετο.
Με έναν ΚΑΕΚ — ή, αν δεν τον έχετε, με τη διεύθυνση και το συμβόλαιό σας — συγκεντρώνουμε ό,τι τηρεί το ελληνικό κράτος για το συγκεκριμένο ακίνητο και σας το παρουσιάζουμε σε μία σελίδα: τι είναι καταχωρισμένο, τι αποκλίνει από την πραγματικότητα, τι διαδικασία απαιτείται και τι κοστίζει. Πριν αναλάβετε οτιδήποτε.
Πρακτικά: στέλνετε ΚΑΕΚ ή συμβόλαιο με email. Λαμβάνετε γραπτή εικόνα της κατάστασης του ακινήτου και σαφή πρόταση ενεργειών. Δεν χρειάζεται να έρθετε στο ακίνητο — ούτε καν στην Ελλάδα.
Διόρθωση Κτηματολογίου: τι μπορεί να πάει στραβά
Τα τετραγωνικά του Κτηματολογίου δεν συμφωνούν με το συμβόλαιο ή με την πραγματική αποτύπωση.
Λάθος ονόματος, ΑΦΜ, ποσοστού ή στοιχείων τίτλου — διορθώνεται με απλούστερη διαδικασία.
Τα όρια στον κτηματολογικό χάρτη δεν ταυτίζονται με το τοπογραφικό διάγραμμα.
Το ακίνητό σας εμφανίζεται να «μπαίνει» στο γειτονικό, ή αντίστροφα.
Το ακίνητο υπάρχει, αλλά χωρίς καταχωρισμένο δικαιούχο. Η σοβαρότερη περίπτωση.
Ο θανών παραμένει καταχωρισμένος γιατί δεν έγινε ποτέ αποδοχή κληρονομιάς.
Ακίνητο «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» — γιατί δεν το αφήνετε
Όταν ένα ακίνητο καταχωρίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, το Κτηματολόγιο δεν αναγνωρίζει κανέναν ως δικαιούχο. Δεν μεταβιβάζεται, δεν υποθηκεύεται, δεν αξιοποιείται — και μετά την πάροδο των προβλεπόμενων προθεσμιών ο κίνδυνος να περιέλθει στο Δημόσιο είναι υπαρκτός.
Οι προθεσμίες έχουν παραταθεί επανειλημμένα και διαφέρουν ανά περιοχή, ανάλογα με το πότε ολοκληρώθηκε η ανάρτηση. Μην υποθέτετε ότι έχετε χρόνο επειδή το διαβάσατε κάπου. Ελέγχουμε την ισχύουσα προθεσμία για τη δική σας περιοχή και σας τη δίνουμε γραπτώς.
Ανάλογα με την περίπτωση, η διόρθωση γίνεται είτε με διοικητική διαδικασία διόρθωσης αρχικών εγγραφών, είτε — όπου δεν υπάρχει τίτλος — μέσω επίκλησης χρησικτησίας με τα κατάλληλα αποδεικτικά στοιχεία. Σας λέμε από την αρχή σε ποια από τις δύο βρίσκεστε.
ΚΑΕΚ: τι είναι και πού το βρίσκετε
Ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) είναι ο μοναδικός δωδεκαψήφιος αριθμός κάθε ακινήτου στην Ελλάδα — το αντίστοιχο του ΑΦΜ, αλλά για γη και κτίσματα. Κάθε οικόπεδο, διαμέρισμα και αγροτεμάχιο έχει τον δικό του.
Θα τον βρείτε στο αποδεικτικό υποβολής δήλωσης, στο κτηματολογικό φύλλο, σε πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ή μέσω της θέασης κτηματολογικών χαρτών. Αν δεν τον εντοπίζετε, τον βρίσκουμε εμείς από τα στοιχεία του τίτλου σας.
Ελέγχουμε ακίνητα για λογαριασμό του ιδιοκτήτη τους ή στο πλαίσιο νόμιμου ελέγχου πριν από αγοραπωλησία. Δεν αναλαμβάνουμε αναζητήσεις προσωπικών δεδομένων τρίτων.
Ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό
Μεγάλο μέρος της δουλειάς μας αφορά ιδιοκτήτες στη Γερμανία, την Ολλανδία, το Βέλγιο, τη Σουηδία και το Ηνωμένο Βασίλειο που κληρονόμησαν ή αγόρασαν ακίνητο στην Ελλάδα και δεν μπορούν να τρέχουν σε υπηρεσίες.
Η επικοινωνία γίνεται στα ελληνικά ή στα αγγλικά, τα έγγραφα διακινούνται ηλεκτρονικά, και όπου απαιτείται αυτοπρόσωπη παρουσία λειτουργούμε με πληρεξούσιο. Αν χρειαστεί αυτοψία ή αποτύπωση, την κάνουμε εμείς επιτόπου.
Τι αναλαμβάνουμε
- Κτηματολογικός έλεγχος ακινήτου και γραπτή αναφορά κατάστασης
- Διόρθωση πρόδηλου σφάλματος και διόρθωση αρχικών εγγραφών
- Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων και ορίων, με νέο τοπογραφικό όπου απαιτείται
- Υποθέσεις αγνώστου ιδιοκτήτη
- Δηλώσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκπρόθεσμων
- Τακτοποίηση αδήλωτων κληρονομιών σε συνεργασία με συμβολαιογράφο
- Τοπογραφικό διάγραμμα ΕΓΣΑ ’87 με ΚΗΔ, όπου το απαιτεί η διαδικασία
- Πλήρης φάκελος πριν από μεταβίβαση, ώστε να μη «σκάσει» τίποτα στον συμβολαιογράφο
Γιατί μηχανικός και όχι μόνο δικηγόρος
Οι περισσότερες κτηματολογικές εκκρεμότητες δεν είναι νομικές — είναι γεωμετρικές. Λάθος εμβαδόν, μετατοπισμένα όρια, κτίσμα που δεν αποτυπώθηκε σωστά. Αυτά λύνονται με μέτρηση, αποτύπωση και τεκμηριωμένο τοπογραφικό, όχι με δικόγραφο.
Στο γραφείο μας υπάρχουν και τα δύο σκέλη: διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί και τοπογράφοι που παράγουν το τεχνικό υλικό, και συνεργασία με νομικούς όπου η υπόθεση πράγματι το απαιτεί. Δεν πληρώνετε νομικές αμοιβές για κάτι που είναι μετρητικό θέμα.
Κτηματολόγιο Σάμου
Η αρμόδια υπηρεσία για τα ακίνητα του νησιού είναι το Κτηματολογικό Γραφείο Βορείου Αιγαίου — Υποκατάστημα Σάμου. Η Σάμος πέρασε από κτηματογράφηση και ανάρτηση κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων μαζί με την Ικαρία και τη Χίο, και σήμερα τα ακίνητα του νησιού έχουν αποδοθεί με ΚΑΕΚ.
Το γραφείο μας εδρεύει στη Σάμο. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι, όταν μια υπόθεση απαιτεί αυτοψία, μέτρηση ή νέα αποτύπωση, δεν χρειάζεται να περιμένετε συνεργείο από την Αθήνα — βγαίνουμε στο ακίνητο μέσα σε λίγες ημέρες, σε οποιοδήποτε σημείο του νησιού.
Τι συναντάμε συχνότερα στη Σάμο
- Αγροτεμάχια με ασαφή όρια. Ξερολιθιές, αναβαθμίδες και παλιά όρια «όπως τα ήξερε ο παππούς» σπάνια συμπίπτουν με τη γεωμετρία του Κτηματολογίου.
- Αδήλωτες κληρονομιές δεκαετιών. Πολύ συνηθισμένο σε νησιωτικά ακίνητα όπου οι κληρονόμοι έφυγαν στο εξωτερικό ή στην Αθήνα και το ακίνητο έμεινε στο όνομα του θανόντος.
- Ιδιοκτήτες εκτός Ελλάδας. Μεγάλο μέρος της ιδιοκτησίας στη Σάμο ανήκει σε ομογενείς και σε αγοραστές από Γερμανία, Ολλανδία, Βέλγιο και Σκανδιναβία, που δεν μπορούν να τρέχουν σε υπηρεσίες.
- Επικαλύψεις με όμορα γεωτεμάχια σε περιοχές με πυκνή κατάτμηση, ιδίως γύρω από Βαθύ, Καρλόβασι και Πυθαγόρειο.
- Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε ορεινούς και απομακρυσμένους οικισμούς, όπου δεν υποβλήθηκε ποτέ δήλωση.
Αν το ακίνητό σας είναι στη Σάμο: στείλτε μας τον ΚΑΕΚ ή το συμβόλαιό σας και σας λέμε γραπτώς τι δείχνει το Κτηματολόγιο, πού αποκλίνει από την πραγματικότητα και τι κοστίζει η διόρθωση — πριν αναλάβετε οτιδήποτε. Αν χρειαστεί αυτοψία, την κάνουμε εμείς.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει ο κτηματολογικός έλεγχος;
Δεν δίνουμε τιμοκατάλογο για κτηματολογικές υποθέσεις, γιατί το αντικείμενο διαφέρει δραματικά: ένα πρόδηλο σφάλμα σε όνομα δεν συγκρίνεται με υπόθεση αγνώστου ιδιοκτήτη σε οικόπεδο με τρία κτίσματα και αδήλωτη κληρονομιά. Σας λέμε τι κοστίζει ο έλεγχος πριν τον ξεκινήσουμε, και το κόστος της διόρθωσης σταθερά και γραπτώς μόλις δούμε τι πραγματικά ισχύει — ποτέ ως ανοιχτός λογαριασμός.
Έχω ήδη δηλώσει το ακίνητο. Χρειάζομαι έλεγχο;
Η δήλωση δεν εγγυάται ότι η καταχώριση είναι σωστή. Πολλά σφάλματα εμφανίστηκαν στην ανάρτηση, μετά τη δήλωση. Αν σκοπεύετε να πουλήσετε, να μεταβιβάσετε ή να δανειστείτε, ο έλεγχος γίνεται πριν — όχι αφού μπλοκάρει η διαδικασία.
Δουλεύετε μόνο στη Σάμο;
Όχι. Οι κτηματολογικές υποθέσεις και οι εκτιμήσεις ακινήτων καλύπτουν όλη την Ελλάδα. Έδρα μας είναι η Σάμος, όπου έχουμε και τη δυνατότητα άμεσης αυτοψίας.
Πόσο χρόνο παίρνει;
Ο έλεγχος ολοκληρώνεται συνήθως σε λίγες εργάσιμες ημέρες. Η διόρθωση εξαρτάται από την κατηγορία και από τον χρόνο απόκρισης της αρμόδιας υπηρεσίας· σας δίνουμε ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα από την αρχή και όχι αισιόδοξες εκτιμήσεις.
Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει και αυθαίρετα;
Συνηθισμένο, ειδικά σε παλιά ακίνητα. Το εντοπίζουμε στον έλεγχο και το αντιμετωπίζουμε μαζί με την κτηματολογική εκκρεμότητα, ώστε να μη γίνει η δουλειά δύο φορές.