Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει πλέον καλύψει σχεδόν όλη τη χώρα και έχει αποδώσει ΚΑΕΚ στο μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι για το δικό σας ακίνητο υπάρχει ήδη μια επίσημη καταγραφή στο κράτος: εμβαδόν, όρια, δικαιώματα, ιδιοκτήτης. Όταν η καταγραφή αυτή είναι λάθος, η διόρθωση κτηματολογίου γίνεται προϋπόθεση για κάθε μεταβίβαση.

Το πρόβλημα είναι ότι αυτή η καταγραφή δεν είναι πάντα σωστή. Λάθος τετραγωνικά, όρια που δεν συμπίπτουν με το τοπογραφικό σας, ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη», κληρονομιά που δεν δηλώθηκε ποτέ, επικάλυψη με το γειτονικό οικόπεδο. Επιπλέον, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες το ανακαλύπτουν τη λάθος στιγμή: στον συμβολαιογράφο, όταν η μεταβίβαση έχει ήδη προγραμματιστεί.

Ξεκινάμε από τη διάγνωση, όχι από τα χαρτιά

Οι περισσότεροι θα σας ζητήσουν πρώτα να μαζέψετε δικαιολογητικά και μετά θα σας πουν τι φταίει. Εμείς κάνουμε το αντίθετο.

Μας δίνετε έναν ΚΑΕΚ, ή τη διεύθυνση και το συμβόλαιό σας αν δεν τον έχετε. Εμείς συγκεντρώνουμε ό,τι τηρεί το ελληνικό κράτος για το ακίνητο και σας το παρουσιάζουμε σε μία σελίδα. Έτσι ξέρετε τι είναι καταχωρισμένο, τι αποκλίνει από την πραγματικότητα, ποια διαδικασία διόρθωσης κτηματολογίου απαιτείται και τι κοστίζει. Πριν αναλάβετε οτιδήποτε.

Διόρθωση Κτηματολογίου: τι μπορεί να πάει στραβά

Ακίνητο «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» — γιατί δεν το αφήνετε

Όταν ένα ακίνητο καταχωρίζεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, το Κτηματολόγιο δεν αναγνωρίζει κανέναν ως δικαιούχο. Δεν μεταβιβάζεται, δεν υποθηκεύεται, δεν αξιοποιείται — και μετά την πάροδο των προβλεπόμενων προθεσμιών ο κίνδυνος να περιέλθει στο Δημόσιο είναι υπαρκτός.

Οι προθεσμίες έχουν παραταθεί επανειλημμένα και διαφέρουν ανά περιοχή, ανάλογα με το πότε ολοκληρώθηκε η ανάρτηση. Μην υποθέτετε ότι έχετε χρόνο επειδή το διαβάσατε κάπου. Ελέγχουμε την ισχύουσα προθεσμία για τη δική σας περιοχή και σας τη δίνουμε γραπτώς.

Ανάλογα με την περίπτωση, η διόρθωση κτηματολογίου γίνεται είτε με διοικητική διαδικασία διόρθωσης αρχικών εγγραφών, είτε μέσω επίκλησης χρησικτησίας όπου δεν υπάρχει τίτλος. Σας λέμε από την αρχή σε ποια από τις δύο βρίσκεστε.

ΚΑΕΚ: τι είναι και πού το βρίσκετε

Ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) είναι ο μοναδικός δωδεκαψήφιος αριθμός κάθε ακινήτου στην Ελλάδα — το αντίστοιχο του ΑΦΜ, αλλά για γη και κτίσματα. Κάθε οικόπεδο, διαμέρισμα και αγροτεμάχιο έχει τον δικό του.

Θα τον βρείτε στο αποδεικτικό υποβολής δήλωσης, στο κτηματολογικό φύλλο, σε πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ή μέσω της θέασης κτηματολογικών χαρτών. Αν δεν τον εντοπίζετε, τον βρίσκουμε εμείς από τα στοιχεία του τίτλου σας.

Προσοχή: ο ΚΑΕΚ δεν είναι το ίδιο με τον ΚΗΔ. Ο ΚΑΕΚ ταυτοποιεί το ακίνητο και δεν αλλάζει· ο Κωδικός Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) ταυτοποιεί το τοπογραφικό διάγραμμα και αποδίδεται ξεχωριστά σε κάθε νέο διάγραμμα. Συγχέονται συνεχώς — δείτε αναλυτικά τι είναι ο ΚΗΔ και πού τον βρίσκετε.

Ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Μεγάλο μέρος της δουλειάς μας αφορά ιδιοκτήτες στη Γερμανία, την Ολλανδία, το Βέλγιο, τη Σουηδία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Κληρονόμησαν ή αγόρασαν ακίνητο στην Ελλάδα, όμως δεν μπορούν να τρέχουν σε υπηρεσίες για μια διόρθωση κτηματολογίου.

Η επικοινωνία γίνεται στα ελληνικά ή στα αγγλικά, τα έγγραφα διακινούνται ηλεκτρονικά, και όπου απαιτείται αυτοπρόσωπη παρουσία λειτουργούμε με πληρεξούσιο. Αν χρειαστεί αυτοψία ή αποτύπωση, την κάνουμε εμείς επιτόπου.

Τι αναλαμβάνουμε

• Κτηματολογικός έλεγχος ακινήτου και γραπτή αναφορά κατάστασης.
• Διόρθωση κτηματολογίου για πρόδηλο σφάλμα και διόρθωση αρχικών εγγραφών.
• Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων και ορίων, με νέο τοπογραφικό όπου απαιτείται.
• Ηλεκτρονικό αίτημα γεωμετρικής διόρθωσης μέσω «metavoles» (ν. 5142/2024): ΔΓΜ, ανάληψη ως μηχανικός, διαχείριση όμορων.
• Υποθέσεις αγνώστου ιδιοκτήτη.
• Δηλώσεις ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκπρόθεσμων.
• Τακτοποίηση αδήλωτων κληρονομιών σε συνεργασία με συμβολαιογράφο.
• Τοπογραφικό διάγραμμα ΕΓΣΑ ’87 με ΚΗΔ, όπου το απαιτεί η διαδικασία.
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου για το κτίσμα, όταν η υπόθεση οδηγεί σε μεταβίβαση.
• Πλήρης φάκελος πριν από μεταβίβαση, ώστε να μη «σκάσει» τίποτα στον συμβολαιογράφο.

Γιατί μηχανικός και όχι μόνο δικηγόρος

Οι περισσότερες κτηματολογικές εκκρεμότητες δεν είναι νομικές — είναι γεωμετρικές. Λάθος εμβαδόν, μετατοπισμένα όρια, κτίσμα που δεν αποτυπώθηκε σωστά. Αυτά λύνονται με μέτρηση, αποτύπωση και τεκμηριωμένο τοπογραφικό, όχι με δικόγραφο.

Στο γραφείο μας υπάρχουν και τα δύο σκέλη: διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί και τοπογράφοι που παράγουν το τεχνικό υλικό, και συνεργασία με νομικούς όπου η υπόθεση πράγματι το απαιτεί. Δεν πληρώνετε νομικές αμοιβές για κάτι που είναι μετρητικό θέμα.

Γεωμετρικές διορθώσεις μέσω «metavoles»: η νέα ηλεκτρονική διαδικασία

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 το Ελληνικό Κτηματολόγιο δέχεται τα αιτήματα γεωμετρικής διόρθωσης ηλεκτρονικά, μέσα από την εφαρμογή «metavoles». Η διαδικασία προβλέπεται από τον ν. 5142/2024, είναι εξωδικαστική και αφορά τρία πράγματα: το εμβαδόν, το σχήμα και τη θέση του γεωτεμαχίου στο κτηματολογικό διάγραμμα. Λάθος όνομα, ΑΦΜ ή ποσοστό δεν περνούν από εδώ — αυτά παραμένουν πρόδηλα σφάλματα με τη δική τους διαδρομή.

Το σημαντικό: ο ιδιοκτήτης ξεκινά μόνος του το αίτημα με κωδικούς TaxisNet, αλλά δεν μπορεί να το ολοκληρώσει χωρίς ιδιώτη μηχανικό. Ο μηχανικός ταυτοποιείται μέσω ΤΕΕ, αναλαμβάνει την υπόθεση μέσα στην εφαρμογή και συντάσσει τον τεχνικό φάκελο. Χωρίς αυτόν, το αίτημα μένει στάσιμο.

Πώς λειτουργεί, σε πέντε βήματα

1. Είσοδος και νέο αίτημα. Ταυτοποίηση μέσω gov.gr, επιλογή ακινήτου με τον ΚΑΕΚ, μεταφόρτωση τίτλων και τοπογραφικών. Υπάρχει και ξεχωριστή διαδρομή «Αίτημα με Εξουσιοδότηση» για ακίνητο τρίτου — χρήσιμη για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό.
2. Ανάθεση σε μηχανικό. Ο μηχανικός καταχωρίζει τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ), συντάσσει το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ), ελέγχει τα δικαιολογητικά και δηλώνει ποιοι συγκύριοι και όμοροι επηρεάζονται. Ένα λανθασμένο ΔΓΜ είναι από μόνο του λόγος απόρριψης.
3. Όμοροι ιδιοκτήτες. Αν η διόρθωση αγγίζει το διπλανό γεωτεμάχιο, ο γείτονας ειδοποιείται μέσα από την εφαρμογή και είτε αποδέχεται είτε υποβάλλει αντίρρηση. Η συγκατάθεση αποδεικνύεται με συμβολαιογραφική δήλωση, με υπεύθυνη δήλωση με γνήσιο υπογραφής, ή με δήλωση μέσα στην εφαρμογή. Σε κάθε περίπτωση αναφέρει ρητά τη συγκεκριμένη διόρθωση του ΔΓΜ.
4. Επίδοση, όπου χρειάζεται. Αν δεν υπάρχει συγκατάθεση, η κοινοποίηση γίνεται με δικαστικό επιμελητή, ο οποίος επίσης δουλεύει μέσα από την εφαρμογή και ανεβάζει τα αποδεικτικά επίδοσης.
5. Απόφαση και προσφυγή. Η απόφαση του Κτηματολογίου κοινοποιείται ηλεκτρονικά σε αιτούντα και επηρεαζόμενους. Όποιος διαφωνεί έχει δύο μήνες για προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή. Αν η προθεσμία περάσει άπρακτη, η απόφαση οριστικοποιείται και τα διαγράμματα διορθώνονται.

Τι αναλαμβάνουμε εμείς στο «metavoles»

Κτηματολόγιο Σάμου

Η αρμόδια υπηρεσία για τα ακίνητα του νησιού είναι το Κτηματολογικό Γραφείο Βορείου Αιγαίου — Υποκατάστημα Σάμου. Οι κτηματολογικές διαδικασίες στη Σάμο διαφέρουν ανά περιοχή. Η Δ.Κ. Σαμίων λειτουργεί με Κτηματολόγιο από τις 31 Αυγούστου 2017· οι υπόλοιπες περιοχές του νησιού βρίσκονταν τον Αύγουστο 2026 ακόμη στο στάδιο της κτηματογράφησης και των διορθώσεων. Ο προσωρινός ΚΑΕΚ από μόνος του δεν σημαίνει ότι το Κτηματολόγιο λειτουργεί εκεί. Ελέγχουμε το τρέχον στάδιο, τη διαδικασία και την προθεσμία για τη συγκεκριμένη περιοχή του ακινήτου σας πριν σας συμβουλέψουμε.

Το γραφείο μας εδρεύει στη Σάμο. Έτσι, όταν μια διόρθωση κτηματολογίου απαιτεί αυτοψία, μέτρηση ή νέα αποτύπωση, δεν χρειάζεται να περιμένετε συνεργείο από την Αθήνα. Βγαίνουμε στο ακίνητο μέσα σε λίγες ημέρες, σε οποιοδήποτε σημείο του νησιού.

Τι συναντάμε συχνότερα στη Σάμο

• Αγροτεμάχια με ασαφή όρια. Ξερολιθιές, αναβαθμίδες και παλιά όρια «όπως τα ήξερε ο παππούς» σπάνια συμπίπτουν με τη γεωμετρία του Κτηματολογίου.
• Αδήλωτες κληρονομιές δεκαετιών. Πολύ συνηθισμένο σε νησιωτικά ακίνητα όπου οι κληρονόμοι έφυγαν στο εξωτερικό ή στην Αθήνα και το ακίνητο έμεινε στο όνομα του θανόντος.
• Ιδιοκτήτες εκτός Ελλάδας. Μεγάλο μέρος της ιδιοκτησίας στη Σάμο ανήκει σε ομογενείς και σε αγοραστές από Γερμανία, Ολλανδία, Βέλγιο και Σκανδιναβία, που δεν μπορούν να τρέχουν σε υπηρεσίες.
• Επικαλύψεις με όμορα γεωτεμάχια σε περιοχές με πυκνή κατάτμηση, ιδίως γύρω από Βαθύ, Καρλόβασι και Πυθαγόρειο.
• Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» σε ορεινούς και απομακρυσμένους οικισμούς, όπου δεν υποβλήθηκε ποτέ δήλωση.

Συχνές Ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει ο κτηματολογικός έλεγχος;

Δεν δίνουμε τιμοκατάλογο για κτηματολογικές υποθέσεις, γιατί το αντικείμενο διαφέρει δραματικά: ένα πρόδηλο σφάλμα σε όνομα δεν συγκρίνεται με υπόθεση αγνώστου ιδιοκτήτη σε οικόπεδο με τρία κτίσματα και αδήλωτη κληρονομιά. Σας λέμε τι κοστίζει ο έλεγχος πριν τον ξεκινήσουμε. Στη συνέχεια, μόλις δούμε τι πραγματικά ισχύει, σας δίνουμε το κόστος της διόρθωσης κτηματολογίου σταθερά και γραπτώς — ποτέ ως ανοιχτός λογαριασμός.

Έχω ήδη δηλώσει το ακίνητο. Χρειάζομαι έλεγχο;

Η δήλωση δεν εγγυάται ότι η καταχώριση είναι σωστή. Πολλά σφάλματα εμφανίστηκαν στην ανάρτηση, μετά τη δήλωση. Αν σκοπεύετε να πουλήσετε, να μεταβιβάσετε ή να δανειστείτε, ο έλεγχος γίνεται πριν — όχι αφού μπλοκάρει η διαδικασία.

Δουλεύετε μόνο στη Σάμο;

Όχι. Οι κτηματολογικές υποθέσεις και οι εκτιμήσεις ακινήτων καλύπτουν όλη την Ελλάδα. Έδρα μας είναι η Σάμος, όπου έχουμε και τη δυνατότητα άμεσης αυτοψίας.

Πόσο χρόνο παίρνει;

Ο έλεγχος ολοκληρώνεται συνήθως σε λίγες εργάσιμες ημέρες. Η διόρθωση κτηματολογίου εξαρτάται από την κατηγορία και από τον χρόνο απόκρισης της αρμόδιας υπηρεσίας· σας δίνουμε ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα από την αρχή και όχι αισιόδοξες εκτιμήσεις.

Τι γίνεται αν το ακίνητο έχει και αυθαίρετα;

Συνηθισμένο, ειδικά σε παλιά ακίνητα. Το εντοπίζουμε στον έλεγχο και το αντιμετωπίζουμε μαζί με την κτηματολογική εκκρεμότητα, ώστε να μη γίνει η δουλειά δύο φορές. Δείτε αναλυτικά τη τακτοποίηση αυθαιρέτων και υπολογίστε το πρόστιμο.

Τι είναι το «metavoles» και τι διορθώνει;

Είναι η ηλεκτρονική εφαρμογή του Ελληνικού Κτηματολογίου για γεωμετρικές διορθώσεις — εμβαδόν, σχήμα και θέση γεωτεμαχίου — που λειτουργεί από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 βάσει του ν. 5142/2024. Ο ιδιοκτήτης ξεκινά το αίτημα με TaxisNet, αλλά ο τεχνικός φάκελος (ΚΗΔ, Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, όμοροι) συντάσσεται υποχρεωτικά από ιδιώτη μηχανικό. Δεν καλύπτει πρόδηλα σφάλματα σε ονόματα ή ποσοστά.

Ο γείτονάς μου υπέβαλε αίτημα που αλλάζει τα όριά μου. Τι κάνω;

Θα λάβετε το αίτημα μέσα από την εφαρμογή και μπορείτε είτε να το αποδεχθείτε είτε να υποβάλετε αντίρρηση. Μην αποδεχθείτε τίποτα πριν δείτε το ΔΓΜ του: ελέγχουμε αν χάνετε εμβαδόν ή αν μετακινείται όριο σε βάρος σας και, αν ναι, συντάσσουμε τεκμηριωμένη αντίρρηση. Αν εκδοθεί απόφαση που σας θίγει, έχετε δύο μήνες για προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Στείλτε μας τον ΚΑΕΚ σας →