Αυθαίρετα: Οδηγός Τακτοποίησης και Υπολογιστής Προστίμου
Μια κλειστή βεράντα, μια αποθήκη που έγινε δωμάτιο, ένα σπίτι στο χωριό χωρίς άδεια. Σχεδόν κάθε παλιό ακίνητο στη Σάμο έχει κάτι να δηλώσει. Υπολογίστε το πρόστιμο σε ένα λεπτό παρακάτω και δείτε ακριβώς πώς γίνεται η τακτοποίηση. Διπλωματούχοι μηχανικοί, μόνιμα στη Σάμο, με πανελλαδική κάλυψη.
Υπολογίστε το πρόστιμο ↓ WhatsApp με μηχανικό
Με δυο λόγια
- Τακτοποιούνται αυθαίρετα που ολοκληρώθηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011 (Ν. 4495/2017). Ό,τι χτίστηκε μετά δεν υπάγεται.
- Η προθεσμία για τις Κατηγορίες 1–4 είναι η 31η Μαρτίου 2028. Από τον Οκτώβριο 2024 κάθε υπαγωγή έχει προσαύξηση 40%, που δεν πρόκειται να φύγει.
- Το πρόστιμο εξαρτάται από την τιμή ζώνης, τα τετραγωνικά, την παλαιότητα, τη χρήση και τη θέση. Οι Κατηγορίες 1 και 3 πληρώνουν μόνο πάγιο παράβολο 250 €.
- Χωρίς βεβαίωση ο συμβολαιογράφος δεν υπογράφει πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή υποθήκη.
- Τη δήλωση την υποβάλλει μόνο μηχανικός. Αναλαμβάνουμε τα πάντα: αυτοψία, σχέδια, υπολογισμό, υποβολή στο ΤΕΕ, βεβαίωση περαίωσης.
Δείξτε μας το κτίσμα
Βάλτε το pin πάνω στη στέγη του κτίσματος και στείλτε μας τη θέση. Ελέγχουμε ζώνη, δασικό χάρτη και όριο οικισμού πριν την αυτοψία, ώστε η πρώτη κουβέντα να έχει ήδη απαντήσεις.
Τίποτα δεν αποθηκεύεται σε αυτή τη σελίδα. Το pin απλώς συνθέτει το μήνυμα WhatsApp με τις συντεταγμένες και την πλησιέστερη περιοχή.
Γιατί υπάρχουν τόσα αυθαίρετα στην Ελλάδα
Η οικοδομική άδεια έγινε υποχρεωτική το 1955. Στην πράξη, και ειδικά στα χωριά και στα νησιά, χρειάστηκαν δεκαετίες για να εφαρμοστεί. Τις δεκαετίες του '60, του '70 και του '80 χτίστηκαν χιλιάδες σπίτια, προσθήκες και αποθήκες χωρίς άδεια. Οι έλεγχοι ήταν σπάνιοι, συνέπειες δεν υπήρχαν, και το φαινόμενο εξαπλώθηκε.
Τα γνωστά γιαπιά είναι μέρος της ίδιας ιστορίας: όποιος ξέμενε από χρήματα άφηνε το κτίριο ημιτελές, και μαζί γλίτωνε τη φορολόγηση. Παράλληλα, νόμιμα κτίρια απέκτησαν με τα χρόνια αδήλωτες προσθήκες: έναν επιπλέον όροφο, μια κλειστή βεράντα, ένα υπόγειο που έγινε κατοικία.
Από το 2011 κανένα ακίνητο με αδήλωτο αυθαίρετο δεν πωλείται, δεν μεταβιβάζεται και δεν υποθηκεύεται χωρίς βεβαίωση μηχανικού. Γι' αυτό η τακτοποίηση είναι σχεδόν πάντα το πρώτο βήμα πριν από μια πώληση ακινήτου στη Σάμο, μια γονική παροχή ή μια πιστοποιημένη εκτίμηση.
Οι νόμοι: από τον 4014/2011 στον 5106/2024
Τέσσερις διαδοχικοί νόμοι έδωσαν στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετά τους με ανάθεση σε μηχανικό, υποβολή σχεδίων και πληρωμή προστίμου. Όλες οι δηλώσεις γίνονται στο πληροφοριακό σύστημα αυθαιρέτων του ΤΕΕ.
- Ν. 4014/2011 — ο πρώτος μεγάλος νόμος. Δήλωση, πρόστιμο, αναστολή κατεδάφισης. Συνέδεσε για πρώτη φορά τη βεβαίωση μηχανικού και το τοπογραφικό με κάθε δικαιοπραξία.
- Ν. 4178/2013 — επέκταση του πλαισίου και ο δομημένος υπολογισμός προστίμου με παλαιότητα, τιμή ζώνης και εμβαδόν.
- Ν. 4495/2017 — το ισχύον πλαίσιο. Οι πέντε κατηγορίες, αυστηρότεροι έλεγχοι και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
- Ν. 5106/2024 — η τελευταία ενημέρωση: εθνικό ηλεκτρονικό μητρώο αυθαιρέτων, πληρωμή σε δόσεις, μειώσεις για ευπαθείς ομάδες και αυστηρότεροι περιβαλλοντικοί έλεγχοι, υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Η προθεσμία της 31ης Μαρτίου 2028
Η οριστική προθεσμία υπαγωγής για τις Κατηγορίες 1–4 είναι η 31η Μαρτίου 2028. Κάθε δήλωση που υποβάλλεται από τον Οκτώβριο 2024 και μετά έχει ήδη προσαύξηση 40% στο πρόστιμο. Όσο περιμένετε δεν φθηναίνει — η προσαύξηση μένει μέχρι το τέλος.
Η Κατηγορία 5 — μεγάλα αυθαίρετα και σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις — παραμένει κλειστή από το 2020. Χιλιάδες ιδιοκτησίες, αλλά και δημόσια κτίρια, περιμένουν νέα νομοθετική ρύθμιση.
Ο κανόνας που δεν αλλάζει: τακτοποιούνται μόνο κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011. Ό,τι χτίστηκε μετά είναι κατεδαφιστέο και δεν υπάγεται. Αν το δικό σας υπάγεται, κινηθείτε πριν τις 31/3/2028 — μετά, το ακίνητο δεν πωλείται, δεν μεταβιβάζεται και δεν υποθηκεύεται.
Οι πέντε κατηγορίες αυθαιρέτων (άρθρο 96 Ν. 4495/2017)
Η κατηγορία καθορίζει αν υπολογίζεται καθόλου πρόστιμο, πόσο είναι, και αν το κτίσμα εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση.
| Κατηγορία | Τι περιλαμβάνει | Τι πληρώνετε |
|---|---|---|
| 1 | Κτίρια και προσθήκες που ολοκληρώθηκαν πριν τις 9 Ιουνίου 1975. | Πάγιο παράβολο 250 €. Δεν υπολογίζεται πρόστιμο. |
| 2 | Κτίρια που ολοκληρώθηκαν πριν την 1η Ιανουαρίου 1983. Εδώ ανήκουν πολλά πετρόχτιστα σπίτια των χωριών της Σάμου. | Πρόστιμο με συντελεστή παλαιότητας 0,15 — από τα χαμηλότερα που υπάρχουν. |
| 3 | Οι μικρές παραβάσεις που απαριθμεί ο νόμος: μείωση ακάλυπτου έως 20%, εξωτερική θερμομόνωση, εξώστες με απόκλιση έως 20%, πέργκολες έως 50 τ.μ., στεγανοί βόθροι, περιφράξεις. | Πάγιο παράβολο 250 €. Δεν υπολογίζεται πρόστιμο. |
| 4 | Υπερβάσεις εντός ορίων: κάλυψη και δόμηση έως 40% και ύψος έως 20% πέραν της άδειας (με όριο 250 τ.μ. για κατοικία), ή κτίσμα έως 50 τ.μ. σε οικόπεδο που έχει ήδη άδεια. | Υπολογίζεται πρόστιμο. Το κτίσμα εξαιρείται οριστικά από την κατεδάφιση. |
| 5 | Μεγάλα αυθαίρετα ή πολύ σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις. | Κλειστή από το 2020 — δεν γίνονται υπαγωγές μέχρι νέα ρύθμιση. Για νόμιμη δόμηση από την αρχή δείτε οικοδομικές άδειες. |
Υπολογισμός προστίμου αυθαιρέτου: πόσο κοστίζει η τακτοποίηση
Το πρόστιμο δεν είναι ένα σταθερό ποσό. Ο μηχανικός το υπολογίζει για κάθε ακίνητο με τον τύπο του Παραρτήματος Α του Ν. 4495/2017. Ο υπολογιστής στην κορυφή της σελίδας χρησιμοποιεί τον ίδιο τύπο· το δεσμευτικό ποσό βγαίνει από το σύστημα του ΤΕΕ μετά από αυτοψία.
- Τιμή ζώνης της περιοχής (€/τ.μ.) — παραλιακές και τουριστικές ζώνες κοστίζουν περισσότερο από απομακρυσμένα αγροτεμάχια.
- Τετραγωνικά της αυθαίρετης επιφάνειας — υπόγεια και βοηθητικοί χώροι μετρούν στο 50%.
- Παλαιότητα — όσο παλιότερο, τόσο μικρότερος ο συντελεστής (0,15 για 1975–1982, έως 1,00 για 2004–2011).
- Χρήση — η κύρια και μοναδική κατοικία ευνοείται σε σχέση με εξοχικό, τουριστική ή επαγγελματική χρήση.
- Άδεια και θέση — χωρίς καμία άδεια και εκτός σχεδίου το πρόστιμο ανεβαίνει.
- Κοινωνικοί συντελεστές — ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, μακροχρόνια άνεργοι, χαμηλά εισοδήματα.
- Συντελεστής περιόδου — 1,40 για κάθε υπαγωγή από τον Οκτώβριο 2024 έως τις 31/3/2028 (η «προσαύξηση 40%»).
Πληρωμή του προστίμου (άρθρο 101)
- Το πρόστιμο καταβάλλεται σε 100 μηνιαίες δόσεις. Το παράβολο (άρθρο 99), από 250 έως 6.000 €, πληρώνεται με τη δήλωση.
- Εφάπαξ: έκπτωση 20%, με πληρωμή έως το τέλος του επόμενου μήνα από την υπαγωγή.
- Προκαταβολή 30%: έκπτωση 10% στο υπόλοιπο.
- Οι Κατηγορίες 1 και 3 πληρώνουν μόνο το πάγιο παράβολο των 250 €.
Πρόστιμο και παράβολο πηγαίνουν στο Δημόσιο. Η αμοιβή του μηχανικού είναι ξεχωριστή και δίνεται μετά την αυτοψία.
Η τακτοποίηση βήμα προς βήμα
Δεν έχετε καμία επαφή με το ΤΕΕ, την Πολεοδομία ή οποιαδήποτε πλατφόρμα. Οι μηχανικοί μας αναλαμβάνουν τον φάκελο από την πρώτη επίσκεψη μέχρι τη βεβαίωση.
- Αυτοψία και έλεγχος εγγράφωνΤίτλοι, άδειες, παλιά σχέδια και ιστορικό ιδιοκτησίας ελέγχονται επί τόπου. Εντοπίζουμε κάθε αυθαίρετο τμήμα και την κατηγορία του.
- ΑποτύπωσηΜέτρηση με GPS σε ΕΓΣΑ '87 και, όπου χρειάζεται, σάρωση LIDAR 3D, για σχέδια αποτύπωσης του κτιρίου όπως ακριβώς είναι.
- Υπολογισμός προστίμουΤο ακριβές πρόστιμο με κάθε μείωση που δικαιούστε — παλαιότητα, χρήση, κοινωνικά κριτήρια.
- Σύνταξη φακέλουΚατόψεις, τομές, όψεις, τεχνική έκθεση, δελτίο δομικής τρωτότητας και οι δηλώσεις για το ΤΕΕ.
- Υπαγωγή και πληρωμήΥποβάλλουμε τη δήλωση και πληρώνετε παράβολο και πρόστιμο, εφάπαξ ή σε δόσεις με κωδικό RF. Παρακολουθούμε τον φάκελο μέχρι τέλους.
- Βεβαίωση περαίωσηςΜε την εξόφληση του απαιτούμενου ποσοστού εκδίδεται η βεβαίωση. Το ακίνητο πωλείται, μεταβιβάζεται και υποθηκεύεται κανονικά.
- ΗΤΚ και ΚτηματολόγιοΜετά την τακτοποίηση συντάσσουμε την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου που ζητά ο συμβολαιογράφος και, αν χρειάζεται, τη δήλωση ή διόρθωση στο Κτηματολόγιο.
Αυθαίρετα στη Σάμο
Η Σάμος έχει ασυνήθιστα μεγάλο ποσοστό ακινήτων με αυθαιρεσίες. Η γρήγορη οικοδόμηση των δεκαετιών του '70 και '80, τα τουριστικά καταλύματα, τα εξοχικά μέσα σε αγροτεμάχια και οι ελάχιστοι έλεγχοι της εποχής άφησαν πίσω τους πολλά σπίτια με αδήλωτες προσθήκες ή χωρίς καθόλου άδεια.
Πολλά πετρόχτιστα σπίτια στα ορεινά χωριά ολοκληρώθηκαν πριν το 1975 ή το 1983 και ανήκουν στην Κατηγορία 1 ή 2: πάγιο παράβολο 250 € ή ένα από τα χαμηλότερα πρόστιμα που προβλέπει ο νόμος.
Σημαντικός αριθμός ακινήτων στη Σάμο εφάπτεται σε δασικές εκτάσεις, ρέματα ή τη ζώνη αιγιαλού, όπου η δόμηση δεν επιτρεπόταν ποτέ. Αυτές οι περιπτώσεις θέλουν έμπειρο χειρισμό και κάποιες δεν τακτοποιούνται πλήρως. Γνωρίζουμε κάθε όριο οικισμού, κάθε ζώνη προστασίας και τους δασικούς χάρτες του νησιού, και σας λέμε τι γίνεται πριν ξοδέψετε ένα ευρώ. Αν ψάχνετε ακίνητο στη Σάμο, ελέγχουμε τη νομιμότητα πριν το ακίνητο ανέβει στην αγορά.
Μπορώ να πουλήσω ή να μεταβιβάσω ακίνητο με αυθαίρετο;
Όχι, χωρίς βεβαίωση. Από το 2011 ο νόμος μπλοκάρει πώληση, γονική παροχή, δωρεά και υποθήκη για κάθε ακίνητο με αδήλωτο αυθαίρετο. Πριν υπογράψει, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει:
- Τη βεβαίωση περαίωσης της υπαγωγής στον Ν. 4495/2017, που αποδεικνύει ότι το πρόστιμο έχει πληρωθεί και η δήλωση οριστικοποιήθηκε·
- Τη βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 83, ότι το ακίνητο δεν έχει αυθαίρετα ή ότι όλα έχουν δηλωθεί·
- Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, υποχρεωτική στις μεταβιβάσεις από το 2022 — δείτε τον οδηγό μας για την ΗΤΚ.
Αν είστε ο αγοραστής, ένας ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος πριν την αγορά είναι η καλύτερη ασφάλεια απέναντι σε ακριβές εκπλήξεις: εντοπίζουμε κάθε αυθαιρεσία, κοστολογούμε την τακτοποίηση και επιβεβαιώνουμε αν είναι εφικτή πριν τις 31/3/2028. Μετά την τακτοποίηση, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές μας εκδίδουν επίσημη εκτίμηση για δάνειο, πώληση ή κληρονομιά.
Υπηρεσίες και κόστος
| Υπηρεσία | Αμοιβή | Σε ποιον απευθύνεται |
|---|---|---|
| Αυτοψία και υπολογισμός προστίμου | Μετά την αυτοψία | Ιδιοκτήτες που υποψιάζονται ή γνωρίζουν αυθαιρεσίες |
| Πλήρης τακτοποίηση (Κατηγορίες 1–4) | Μετά την αυτοψία | Ακίνητα με αδήλωτους χώρους ή προσθήκες |
| Τεχνικός έλεγχος πριν την αγορά | Μετά την αυτοψία | Αγοραστές που θέλουν να ξέρουν τι αγοράζουν |
| Τοπογραφικό διάγραμμα ΕΓΣΑ '87 | Μετά την αυτοψία | Υποχρεωτικό δικαιολογητικό του φακέλου υπαγωγής |
| Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου | Μετά την αυτοψία | Απαραίτητη για τη μεταβίβαση μετά την τακτοποίηση |
| Πιστοποιημένη εκτίμηση ακινήτου | Κατόπιν ζήτησης | Πώληση, δάνειο ή κληρονομιά μετά την τακτοποίηση |
| Οικοδομικές άδειες και νέες κατασκευές | Κατόπιν ζήτησης | Για να χτίσετε νόμιμα από την αρχή στη Σάμο |
Η αμοιβή εξαρτάται από το πλήθος και το είδος των παραβάσεων, τα τετραγωνικά και τα διαθέσιμα έγγραφα. Δίνουμε γραπτή προσφορά μετά την αυτοψία. Πρόστιμο και παράβολο είναι ξεχωριστά και πηγαίνουν στο Δημόσιο.
Συχνές ερωτήσεις για την τακτοποίηση αυθαιρέτων
Ποια αυθαίρετα τακτοποιούνται;
Όσα ολοκληρώθηκαν πριν τις 28 Ιουλίου 2011 και δεν βρίσκονται σε δάσος, ρέμα, αιγιαλό ή αρχαιολογικό χώρο. Η παλαιότητα αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες ή δημόσια έγγραφα. Ελέγχουμε το ακίνητο και σας δίνουμε καθαρή απάντηση πριν αναλάβετε οποιοδήποτε κόστος.
Ως πότε μπορώ να τακτοποιήσω;
Έως τις 31 Μαρτίου 2028 για τις Κατηγορίες 1–4. Η προσαύξηση 40% ισχύει ήδη από τον Οκτώβριο 2024 και δεν μειώνεται όσο πλησιάζει η προθεσμία. Μην το αφήσετε για το τέλος: κοντά στις προθεσμίες το σύστημα του ΤΕΕ συχνά «πέφτει» και οι μηχανικοί έχουν υπερφόρτωση.
Τι γίνεται αν χάσω την προθεσμία;
Το ακίνητο δεν πωλείται, δεν μεταβιβάζεται, δεν δωρίζεται και δεν υποθηκεύεται, ενώ η Πολεοδομία μπορεί να επιβάλει τα πλήρη πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης και να διατάξει κατεδάφιση.
Πόσο κοστίζει η τακτοποίηση αυθαιρέτου;
Το κόστος έχει δύο σκέλη: το πρόστιμο και το παράβολο που ορίζει ο νόμος (τιμή ζώνης, τετραγωνικά, παλαιότητα, χρήση, θέση) και την αμοιβή του μηχανικού, που δίνεται μετά την αυτοψία, όταν έχει καταγραφεί τι ακριβώς πρέπει να δηλωθεί. Οι Κατηγορίες 1 και 3 πληρώνουν μόνο πάγιο παράβολο 250 €. Ο υπολογιστής στην κορυφή της σελίδας δίνει ενδεικτικό ποσό σε ένα λεπτό.
Πώς γίνεται ο υπολογισμός προστίμου αυθαιρέτου;
Με τον τύπο του Παραρτήματος Α του Ν. 4495/2017. Βάση είναι η τιμή ζώνης της περιοχής επί τα τετραγωνικά της αυθαίρετης επιφάνειας, και πάνω σε αυτό εφαρμόζονται συντελεστές για παλαιότητα (από 0,15 για 1975–1982 έως 1,00 για 2004–2011), χρήση, ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας, θέση εντός ή εκτός σχεδίου, κοινωνικά κριτήρια και ο συντελεστής περιόδου 1,40 που ισχύει από τον Οκτώβριο 2024. Το δεσμευτικό ποσό βγαίνει από το σύστημα του ΤΕΕ μετά την αυτοψία.
Πόσο είναι το παράβολο για την τακτοποίηση αυθαιρέτου;
Το παράβολο του άρθρου 99 ξεκινά από 250 € για μικρά αυθαίρετα και για τις Κατηγορίες 1 και 3, και κλιμακώνεται έως 6.000 € για πολύ μεγάλες επιφάνειες. Πληρώνεται με την υποβολή της δήλωσης, είναι ανεξάρτητο από το πρόστιμο και δεν επιστρέφεται.
Τι δικαιολογητικά χρειάζονται για την τακτοποίηση αυθαιρέτου;
Τίτλος ιδιοκτησίας, ΑΤΑΚ και Ε9, τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο ΕΓΣΑ '87, η οικοδομική άδεια με τα εγκεκριμένα σχέδια αν υπάρχει, αποδεικτικά παλαιότητας (αεροφωτογραφίες, παλιοί λογαριασμοί ΔΕΗ, δημόσια έγγραφα) και φωτογραφίες. Ο μηχανικός συντάσσει επιπλέον κατόψεις, τομές, όψεις, τεχνική έκθεση και δελτίο δομικής τρωτότητας.
Μπορώ να πληρώσω το πρόστιμο σε δόσεις;
Ναι. Κατά το άρθρο 101 το πρόστιμο καταβάλλεται σε 100 μηνιαίες δόσεις. Η εφάπαξ πληρωμή έως τον επόμενο μήνα από την υπαγωγή έχει έκπτωση 20%, και η προκαταβολή του 30% έκπτωση 10% στο υπόλοιπο.
Έχω παλιό πέτρινο σπίτι στο χωριό. Είναι αυθαίρετο;
Πολύ πιθανόν να έχει «μικρές» αυθαιρεσίες: αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία, προσθήκη μπάνιου, στέγη που επεκτάθηκε. Τα παλιά σπίτια στη Σάμο σπάνια είναι 100% εντός αδείας. Αν ολοκληρώθηκαν πριν το 1975 ανήκουν στην Κατηγορία 1 και πληρώνουν μόνο 250 €. Κάντε αυτοψία πριν την πώληση ή τη γονική παροχή.
Πόσο διαρκεί η τακτοποίηση;
Στις απλές περιπτώσεις των Κατηγοριών 1–3, συνήθως 4–8 εβδομάδες από την αυτοψία έως τη βεβαίωση, εφόσον υπάρχουν τα έγγραφα. Με τα δικαιολογητικά έτοιμα (τίτλοι, ΑΤΑΚ, φωτογραφίες), η υποβολή γίνεται σε 5–10 εργάσιμες και ο αριθμός δήλωσης βγαίνει αμέσως. Περιπτώσεις με χαμένες άδειες, δασικούς χάρτες ή απόδειξη παλαιότητας θέλουν περισσότερο χρόνο.
Χρειάζομαι νέο τοπογραφικό;
Στις περισσότερες περιπτώσεις ναι. Το τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο στο ΕΓΣΑ '87 είναι υποχρεωτικό δικαιολογητικό του φακέλου. Αν το παλιό σας είναι χωρίς συντεταγμένες, συντάσσουμε νέο μέσα στην ίδια ανάθεση.
Η τακτοποίηση είναι το ίδιο με οικοδομική άδεια;
Όχι. Η τακτοποίηση αφορά κτίσμα που υπάρχει ήδη χωρίς άδεια. Η οικοδομική άδεια απαιτείται πριν από κάθε νέα κατασκευή ή επέκταση. Συχνά, μετά την τακτοποίηση, μπορεί να εκδοθεί άδεια για επέκταση ή ανακαίνιση.
Μπορώ να πουλήσω σπίτι με αυθαίρετο;
Όχι χωρίς τακτοποίηση. Από το 2011 ο συμβολαιογράφος δεν υπογράφει πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή υποθήκη αν δεν υπάρχει βεβαίωση μηχανικού του άρθρου 83 και, όπου έχει γίνει υπαγωγή, βεβαίωση περαίωσης. Από τον Απρίλιο 2022 απαιτείται και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Τι είναι η βεβαίωση περαίωσης και τι ισχύ έχει;
Είναι το έγγραφο που εκδίδει το σύστημα του ΤΕΕ όταν ολοκληρωθεί η υπαγωγή και εξοφληθεί το απαιτούμενο ποσοστό του προστίμου. Πιστοποιεί ότι το αυθαίρετο έχει τακτοποιηθεί και ότι αναστέλλονται οι κυρώσεις, οριστικά για τις Κατηγορίες 1 έως 4 του άρθρου 96. Χωρίς αυτήν δεν προχωρά καμία μεταβίβαση.
Η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία τακτοποιείται;
Ναι, εφόσον η αλλαγή έγινε πριν τις 28 Ιουλίου 2011 και ο χώρος πληροί τις προϋποθέσεις. Είναι από τις συχνότερες περιπτώσεις σε παλιά σπίτια: υπόγειο ή αποθήκη που έγινε δωμάτιο. Το πρόστιμο υπολογίζεται στη διαφορά της χρήσης και είναι συνήθως χαμηλότερο από ό,τι φοβούνται οι ιδιοκτήτες, ιδίως όταν το κτίσμα είναι προ του 1983.
Τι ισχύει για αυθαίρετο σε δασική έκταση, ρέμα ή αιγιαλό;
Δεν υπάγεται. Ο Ν. 4495/2017 αποκλείει ρητά κτίσματα σε δάσος ή δασική έκταση, σε ρέμα, στη ζώνη αιγιαλού και παραλίας, σε αρχαιολογικό χώρο και σε άλλες προστατευόμενες περιοχές. Πριν από οτιδήποτε ελέγχουμε δασικό χάρτη, όρια οικισμού και ζώνες προστασίας, ώστε να ξέρετε αν υπάρχει δρόμος πριν ξοδέψετε χρήματα.
Κληρονόμησα ακίνητο με αυθαίρετο. Τι πρέπει να κάνω;
Η αποδοχή κληρονομιάς συντάσσεται συμβολαιογραφικά, άρα απαιτεί βεβαίωση μηχανικού όπως κάθε δικαιοπραξία. Αν υπάρχει αδήλωτο αυθαίρετο, πρέπει να τακτοποιηθεί πρώτα. Στις κληρονομιές συχνά λείπουν τίτλοι και άδειες: αναλαμβάνουμε την αναζήτηση στο αρχείο της ΥΔΟΜ και την τεκμηρίωση της παλαιότητας.
Τι είναι η Κατηγορία 5 και γιατί δεν τακτοποιείται;
Η Κατηγορία 5 του άρθρου 96 περιλαμβάνει τα μεγάλα αυθαίρετα και τις σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις που ξεπερνούν τα όρια της Κατηγορίας 4. Οι υπαγωγές της είναι κλειστές από το 2020 και δεν έχουν επανενεργοποιηθεί. Αν το ακίνητό σας πέφτει εκεί, εξετάζουμε αν επιμέρους τμήματα μπορούν να ενταχθούν σε χαμηλότερη κατηγορία.
Χρειάζομαι Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου μετά την τακτοποίηση;
Ναι, για κάθε μεταβίβαση από τον Απρίλιο 2022. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συγκεντρώνει άδειες, σχέδια, τακτοποιήσεις και πιστοποιητικά σε έναν ηλεκτρονικό φάκελο με μοναδικό αριθμό. Τη συντάσσουμε αμέσως μετά τη βεβαίωση περαίωσης, ώστε ο φάκελος να φτάσει ολοκληρωμένος στον συμβολαιογράφο.
Ποιος μηχανικός κάνει τακτοποίηση αυθαιρέτων στη Σάμο;
Διπλωματούχος μηχανικός εγγεγραμμένος στο ΤΕΕ. Στο Samos Housing η διαδικασία γίνεται εξ ολοκλήρου από εμάς: αυτοψία όπου κι αν βρίσκεται το ακίνητο (Βαθύ, Καρλόβασι, Πυθαγόρειο, Μαραθόκαμπος, ορεινά χωριά), μετρήσεις, υπολογισμός, φάκελος, υποβολή και παρακολούθηση των δόσεων. Δεν αναθέτουμε σε εξωτερικούς συνεργάτες.
Τακτοποιήστε πριν τις 31 Μαρτίου 2028
Είτε μένετε στη Σάμο, είτε στην Αθήνα, είτε στο εξωτερικό, κάθε μήνας που περιμένετε προσθέτει κόστος και ρίσκο. Οι μηχανικοί μας ζουν και εργάζονται στη Σάμο και αναλαμβάνουν όλη τη διαδικασία με μία ανάθεση.
Η σελίδα περιγράφει τον Ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5106/2024 και ισχύει τον Σεπτέμβριο 2026. Είναι γενική ενημέρωση, όχι γνωμοδότηση για συγκεκριμένο ακίνητο.