Σας λέμε τι μπορεί πραγματικά να γίνει ένα οικόπεδο — πριν το αγοράσετε
Πραγματική δόμηση, κόστος κατασκευής, ρίσκο αδειοδότησης και αξία εξόδου. Από τον διπλωματούχο πολιτικό μηχανικό και πιστοποιημένο εκτιμητή που θα το έχτιζε ο ίδιος — όχι από μεσίτη με άποψη.
Στείλτε μας ένα ακίνητο για αξιολόγηση →
- Δόμηση από τους πραγματικούς όρους δόμησης
- Κόστος από πραγματικές προσφορές συνεργείων
- Αξία εξόδου από πιστοποιημένο εκτιμητή TEGOVA
Σε όποιον αγοράζει οικόπεδο ή παλιό κτίσμα στην Ελλάδα δείχνουν μια τιμή και μια θέα. Δεν του δείχνουν το μόνο πράγμα που κρίνει αν η επένδυση βγαίνει: τι θα του επιτρέψει πραγματικά το κράτος να χτίσει εκεί, πόσο θα κοστίσει να χτιστεί, πόσο θα κρατήσει η άδεια, και πόσο θα αξίζει το τελικό ακίνητο.
Αυτό το κενό καλύπτουμε. Η Samos Housing δεν είναι μεσιτικό που πρόσθεσε «συμβουλευτική επενδύσεων» στη λίστα του. Είμαστε τεχνικό γραφείο — διπλωματούχοι πολιτικοί μηχανικοί και τοπογράφοι, με πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών και TEGOVA — που μελετά, αδειοδοτεί, κατασκευάζει και εκτιμά ακίνητα σε ελληνικό νησί από το 2008. Όταν σας λέμε ότι ένα οικόπεδο σηκώνει 240 τ.μ. σε δύο επίπεδα και τι κοστίζει το τετραγωνικό, δεν είναι εκτίμηση της στιγμής. Είναι ο ίδιος υπολογισμός που θα κάναμε αν το χτίζαμε εμείς. Συχνά, το χτίζουμε.
Τα τρία σενάρια που αξιολογούμε
Σχεδόν κάθε ερώτημα επένδυσης που φτάνει σε εμάς είναι ένα από αυτά τα τρία. Έχουν εντελώς διαφορετικό προφίλ κινδύνου, και το πιο συχνό λάθος είναι κάποιος να αγοράζει για το ένα και να ανακαλύπτει ότι μπορεί να κάνει μόνο το άλλο.
Αγορά οικοπέδου, κατασκευή, πώληση
Το κλασικό. Κρίνεται από δύο νούμερα που σχεδόν κανείς δεν ελέγχει πριν υπογράψει: την πραγματική δόμηση μετά από πλάγιες αποστάσεις, κάλυψη, ύψος, αρχαιολογία και αιγιαλό — και το κόστος ανά τετραγωνικό σε αυτό το συγκεκριμένο οικόπεδο, που στο νησί δεν είναι το νούμερο της ηπειρωτικής Ελλάδας. Η πρόσβαση, η κλίση, η απόσταση από το εργοστάσιο σκυροδέματος και το αν φτάνει γερανός μετακινούν αυτό το νούμερο περισσότερο απ’ όσο φαντάζεται κανείς.
Κατασκευή για εκμετάλλευση — βραχυχρόνια μίσθωση και τουρισμός
Εντελώς άλλος υπολογισμός, γιατί δεν πουλάτε περιουσιακό στοιχείο — αγοράζετε ροή εσόδων με εποχή πάνω της. Εδώ μετράει η διάρκεια της σεζόν στη συγκεκριμένη τοποθεσία, η απόσταση από παραλία και αεροδρόμιο, το αν το οικόπεδο σηκώνει πισίνα και τα δίκτυα να τη λειτουργήσει, και το αν το ακίνητο μπορεί να δηλωθεί και να λειτουργήσει νόμιμα ως βραχυχρόνια μίσθωση. Ένα οικόπεδο άριστο για κατοικία μπορεί να είναι μέτριο για τουρισμό — και το αντίστροφο.
Αγορά ημιτελούς ή εγκαταλελειμμένου κτιρίου και ολοκλήρωση
Η Ελλάδα είναι γεμάτη μισοτελειωμένους σκελετούς. Υπάρχουν για λόγους που αφορούν το ελληνικό οικοδομικό δίκαιο, τη φορολογία και τον τρόπο που οι οικογένειες χρηματοδοτούσαν την οικοδομή, και είναι η πιο παρεξηγημένη ευκαιρία της χώρας. Κάποιοι είναι εξαιρετική αξία: ο φέρων οργανισμός, η άδεια και οι συνδέσεις είναι ήδη πληρωμένα. Άλλοι είναι παγίδες — ληγμένη άδεια, σκελετός που δεν συμμορφώνεται με τον ισχύοντα αντισεισμικό κανονισμό, κληρονομιά που δεν τακτοποιήθηκε ποτέ, ή κατασκευή που πρέπει να καθαιρεθεί μερικώς πριν προστεθεί οτιδήποτε. Το να ξεχωρίσεις τα δύο είναι στατικός έλεγχος, όχι επίσκεψη.
Αν φτάσατε εδώ αναρωτούμενοι γιατί υπάρχουν τόσα ημιτελή κτίρια στην Ελλάδα, την εξήγηση τη γράψαμε στη σελίδα για την τακτοποίηση αυθαιρέτων. Αυτή η σελίδα αφορά το τι κάνετε με ένα.
Τι ακριβώς παραλαμβάνετε
Γραπτή μελέτη σκοπιμότητας για συγκεκριμένο ακίνητο, σε καθαρή γλώσσα, που μπορείτε να δώσετε σε τράπεζα ή συνεργάτη. Όχι διαφημιστικό.
Τι επιτρέπει το πολεοδομικό καθεστώς του συγκεκριμένου οικοπέδου: κάλυψη, συντελεστής δόμησης, ύψος, αποστάσεις — και οι περιορισμοί που τα υπερισχύουν: δασικοί χάρτες, αιγιαλός, αρχαιολογία, παραδοσιακοί οικισμοί.
Κόστος για αυτό το οικόπεδο, με αυτή την πρόσβαση, στις σημερινές τιμές υλικών και εργασίας, από τις προσφορές που πραγματικά ζητάμε — όχι μέσος όρος από άρθρο.
Ποια κατηγορία άδειας ισχύει, ποιες υπηρεσίες εμπλέκονται, τι καθυστερεί συνήθως σε αυτόν τον δήμο, και ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα αντί για αισιόδοξο.
Πόσο θα αξίζει το ολοκληρωμένο ακίνητο, με έκθεση κατά EVS από πιστοποιημένο εκτιμητή — στη μορφή που δέχονται τράπεζες και δικαστήρια.
Κτηματολογική εικόνα, αυθαίρετα σε υπάρχον κτίσμα, αδήλωτη κληρονομιά, δικαίωμα πρόσβασης. Αυτά που σκάνε στον συμβολαιογράφο.
Συμπεριλαμβανομένου, τακτικά, του «μην το αγοράσετε». Προτιμούμε να χάσουμε μια αμοιβή παρά να βάλουμε το όνομά μας σε έργο που δεν θα χρηματοδοτούσαμε οι ίδιοι.
Γιατί από μηχανικό και όχι από μεσίτη
Ο μεσίτης πληρώνεται όταν το ακίνητο αλλάξει χέρια. Δεν είναι κατηγορία — αυτός είναι ο ρόλος. Σημαίνει όμως ότι αυτός που σας λέει πως το οικόπεδο είναι σπουδαία επένδυση είναι ο ίδιος που πληρώνεται για να το πιστέψετε.
Η δική μας θέση είναι διαφορετική, και επαληθεύσιμη. Η γνώμη για τη δόμηση έρχεται από τον μηχανικό που θα υπέγραφε την άδεια. Το κόστος κατασκευής από το γραφείο που θα έτρεχε το εργοτάξιο. Η εκτίμηση από εκτιμητή πιστοποιημένο από το Υπουργείο Οικονομικών και την TEGOVA, με Ευρωπαϊκά Πρότυπα Εκτίμησης. Αν κάποιο από τα τρία νούμερα δεν βγαίνει, σας το λέμε νωρίς — πριν ξοδέψετε σε συμβολαιογράφο, τοπογράφο και δικηγόρο για να το μάθετε.
Από το 2008 το κάνουμε σε μία από τις πιο απαιτητικές αγορές της χώρας: νησί με ακανόνιστα οικόπεδα, ασαφή όρια, συμπιεσμένη οικοδομική περίοδο και τους μισούς ιδιοκτήτες στο εξωτερικό. Αν ένα έργο βγαίνει εδώ, η αριθμητική από πίσω είναι τίμια.
Τι μας κάνει να πούμε όχι
Ο γρηγορότερος τρόπος να κρίνεις έναν σύμβουλο είναι τι απορρίπτει. Αυτά είναι ευρήματα που έχουν τερματίσει μελέτες για τις οποίες πληρωνόμασταν:
- Η πραγματική δόμηση είναι κλάσμα αυτού που υπονόησε ο πωλητής. Πολύ συχνό σε μεγάλα αγροτεμάχια, όπου τα τετραγωνικά της αγγελίας δεν έχουν σχέση με το τι χτίζεται.
- Το ακίνητο είναι μέσα σε δασικό χάρτη ή επηρεάζεται από οριοθέτηση αιγιαλού που δεν έχει οριστικοποιηθεί.
- Η πρόσβαση δεν είναι νομικά εξασφαλισμένη — ο δρόμος που χρησιμοποιούν όλοι περνά από ξένη ιδιοκτησία χωρίς εγγεγραμμένη δουλεία.
- Το υπάρχον κτίσμα έχει αυθαίρετα που κοστίζουν περισσότερο να τακτοποιηθούν απ’ όσο αξίζει το κτίριο.
- Το Κτηματολόγιο δεν συμφωνεί με το συμβόλαιο, ή το ακίνητο είναι αγνώστου ιδιοκτήτη και δεν μεταβιβάζεται καν.
- Τα νούμερα βγαίνουν μόνο αν πάνε όλα τέλεια. Στο νησί, κάτι πάντα δεν πάει.
Κανένα από αυτά δεν φαίνεται σε μια επίσκεψη και κανένα δεν γράφεται σε αγγελία. Όλα βρίσκονται μέσα στην πρώτη εβδομάδα σοβαρού ελέγχου — που κοστίζει ελάχιστα σε σχέση με το να τα βρείτε στον δεύτερο χρόνο.
Πώς δουλεύει
- Μας στέλνετε το ακίνητο. Ένας σύνδεσμος, ένας ΚΑΕΚ, μια καρφίτσα στον χάρτη ή ένα συμβόλαιο αρκεί. Πείτε μας τι θέλετε να πετύχετε — πώληση μετά την ολοκλήρωση, εκμετάλλευση, ή διακράτηση.
- Σας λέμε αν αξίζει να μελετηθεί. Κάποιες φορές φαίνεται μέσα σε μία μέρα ότι δεν αξίζει, και το λέμε χωρίς χρέωση αντί να σας πουλήσουμε μελέτη.
- Παραδίδουμε τη μελέτη σκοπιμότητας. Δόμηση, κόστος, αδειοδότηση, αξία εξόδου, κίνδυνοι. Σταθερή αμοιβή, συμφωνημένη γραπτώς πριν ξεκινήσουμε.
- Αποφασίζετε με νούμερα. Αν προχωρήσετε, το ίδιο γραφείο μπορεί να αναλάβει μελέτη, αδειοδότηση και κατασκευή — ή να παραδώσει τον φάκελο σε όποιον επιλέξετε. Καμία δέσμευση.
Πού δουλεύουμε
Έδρα μας είναι η Σάμος, και εκεί κάνουμε τα πάντα: αξιολόγηση, μελέτη, αδειοδότηση, κατασκευή και εκτίμηση, με δικούς μας ανθρώπους στο εργοτάξιο. Είναι το μόνο μέρος για το οποίο θα σας πούμε ότι το ξέρουμε δρόμο-δρόμο: ποια χωριά κρατούν αξία, πού πέφτει η πίεση του νερού τον Αύγουστο, ποιες παράκτιες ζώνες δεν πρόκειται ποτέ να πάρουν άδεια.
Στην υπόλοιπη Ελλάδα — Αιγαίο, Δωδεκάνησα, Ιόνιο και ηπειρωτική χώρα — παρέχουμε μελέτη σκοπιμότητας, πιστοποιημένη εκτίμηση και κτηματολογικές εργασίες, που δεν απαιτούν φυσική έδρα. Για κατασκευή εκτός Σάμου συνεργαζόμαστε με ελεγμένους τοπικούς εργολάβους υπό την επίβλεψή μας, και θα σας το πούμε καθαρά όταν ένα έργο εξυπηρετείται καλύτερα από κάποιον ντόπιο.
Προτιμούμε να είμαστε πραγματικά άριστοι σε ένα νησί και ειλικρινείς για τα υπόλοιπα, παρά να διεκδικούμε πανελλαδική κάλυψη που δεν μπορούμε να εγγυηθούμε προσωπικά.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει η μελέτη σκοπιμότητας;
Είναι σταθερή αμοιβή, συμφωνημένη γραπτώς πριν ξεκινήσουμε, και εξαρτάται από το ακίνητο: ένα καθαρό οικόπεδο είναι απλό, ένα οικόπεδο με αυθαίρετο κτίσμα και κτηματολογική εκκρεμότητα δεν είναι. Πείτε μας τι κοιτάτε και σας δίνουμε τιμή. Αν συμψηφίζεται με έργο που θα μελετήσουμε ή θα κατασκευάσουμε, σας το λέμε από την αρχή.
Μπορεί αλλοδαπός να επενδύσει σε ακίνητο στην Ελλάδα;
Ναι. Οι πολίτες ΕΕ αγοράζουν ελεύθερα. Οι εκτός ΕΕ επίσης, αλλά οι παραμεθόριες περιοχές — μεταξύ αυτών η Σάμος και τα υπόλοιπα νησιά του ανατολικού Αιγαίου — απαιτούν άδεια από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας. Είναι τυπική διαδικασία που δεν εμποδίζει νόμιμη αγορά· απλώς πρέπει να κατατεθεί σωστά και έγκαιρα.
Βοηθάτε με τη Χρυσή Βίζα;
Καλύπτουμε την πλευρά του ακινήτου — αν το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τα κριτήρια και, κυρίως, αν είναι σωστή αγορά από μόνο του, που είναι εντελώς άλλο ερώτημα από το αν πιάνει το όριο επένδυσης. Δείτε τη σελίδα για την Ελληνική Χρυσή Βίζα. Είμαστε μηχανικοί και εκτιμητές, όχι δικηγόροι μετανάστευσης, και θα σας πούμε πότε χρειάζεστε έναν.
Θα μου πείτε την αναμενόμενη απόδοση;
Σας δίνουμε τα δεδομένα: δόμηση, κόστος κατασκευής, χρονοδιάγραμμα και τεκμηριωμένη εκτίμηση του ολοκληρωμένου ακινήτου. Αυτό που δεν κάνουμε είναι να δημοσιεύουμε ποσοστό απόδοσης, γιατί όποιος σας υπόσχεται εγγυημένη απόδοση σε νησιωτικό έργο σας πουλάει κάτι. Τα νούμερα που δίνουμε είναι αυτά που μπορείτε να ελέγξετε.
Είναι όντως καλή ιδέα ένα ημιτελές κτίριο;
Άλλοτε είναι η καλύτερη αξία στην αγορά και άλλοτε βάρος που δεν λύνεται σε καμία λογική τιμή. Κρίνεται από την κατάσταση της αρχικής άδειας, το αν ο υπάρχων σκελετός συμμορφώνεται με τον ισχύοντα αντισεισμικό κανονισμό, την τιτλική και κτηματολογική εικόνα, και το τι πρέπει να καθαιρεθεί. Είναι στατικός έλεγχος, και είναι από τα πιο συχνά που μας ζητούν.
Μπορείτε να εκτιμήσετε ακίνητο που ήδη έχω;
Ναι — δείτε τις εκτιμήσεις ακινήτων. Οι εκθέσεις συντάσσονται κατά τα Ευρωπαϊκά Πρότυπα Εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή του Υπουργείου Οικονομικών, στη μορφή που δέχονται τράπεζες, δικαστήρια και εφορία.
Στείλτε μας ένα ακίνητο για αξιολόγηση →
Σχετικά: κατασκευή στη Σάμο · κόστος κατασκευής σπιτιού · τοπογραφικά · κτηματολογικός έλεγχος · τακτοποίηση αυθαιρέτων · Χρυσή Βίζα · ακίνητα προς πώληση